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O processo de compra 

O processo de compra de propriedade em Portugal é extremamente simples e transparente. Os colaboradores da Portugality Realty & Investment fornecer-lhe-ão atempadamente as informações completas sobre cada etapa do processo. Dependendo de cada caso, é possível comprar um imóvel realizando apenas uma ou duas visitas a Portugal. Normalmente, o processo de compra inicia-se com o envio de uma lista de opções para a sua consulta antes da sua deslocação a Portugal. Os nossos profissionais com uma vasta experiencia na área irão ajuda-lo a escolher um imóvel fornecendo todas as informações necessárias: tais como a especificidade da sua localização, características técnicas e outras características do imóvel preferido. Depois de determinar as datas de viagem (geralmente de 3 a 10 dias), ser-lhe-á atribuído um agente (que fala a sua língua) para acompanhar o seu processo de perto. O agente irá recebe-lo em Portugal e assisti-lo durante as visitas, garantindo a preparação de todos os documentos necessários para uma futura compra. A organização das visitas é um serviço gratuito.

Em caso de decisão de compra, os não residentes da UE deverão obter um número fiscal e abrir uma conta num banco em Portugal. Se a documentação necessária for preparada atempadamente, o processo de obtenção do NIF Português levará 24 horas. A abertura de uma conta bancária demora cerca de 1 hora (presencialmente). Ambos os serviços podem ser prestados por agentes da Portugality Realty & Investment. Existe a possibilidade de comprar o imóvel durante a sua primeira visita, os nossos colaboradores podem informa-lo sobre os documentos necessários a providenciar ainda no seu país de residência.

O processo de compra geralmente consiste em três etapas: reserva, assinatura de intenção de compra (pré-venda e contrato de compra) e execução da venda. A realização das etapas de compra pode levar de 7 dias até alguns meses (dependendo das condições contratuais). O nosso cliente não tem de estar presente fisicamente em Portugal durante todo este processo. Se assim o desejar, poderá estar presente apenas para a fase de execução de contrato ou deixar uma procuração para exerção de poderes em seu nome. Ao comprar uma propriedade, o comprador fica encarregado de pagar os impostos e os serviços notariais. Os impostos variam em função do valor do imóvel com base numa escala progressiva, estabelecida pelo Serviço de Impostos de Portugal. Os custos podem variar de 1 a 7% do valor do negócio. Depois de se tornar o proprietário legal do imóvel em Portugal, é necessário celebrar contratos de serviços públicos, condomínio e outros serviços de manutenção da propriedade. Os nossos agentes poderão guia-lo na escolha do fornecedor mais adequado às suas necessidades e a escolher os melhores tarifários. 

ORGANIZAÇÃO DE VISITAS 

A visita à área onde estão localizados os imóveis que escolheu é uma oportunidade de explorar o bairro e ver com os seus próprios olhos a localidade onde vai começar a sua vida nova. Durante a visita, o seu agente irá apresentar as opções que correspondem aos seus requisitos de preço e localização. A exploração dos arredores vai permitir mergulhar no ambiente típico de cada localidade. A organização cuidadosa das visitas e uma absoluta liberdade de escolha são as características diferenciadoras da nossa empresa.

As visitas normalmente incluem a observação das instalações e os conselhos de especialistas. As visitas às propriedades não têm caracter lúdico e não incluem passeios. [Opção: No seu tempo livre poderá regressar aos locais visitados para um passeio turístico com o objetivo de dedicar mais tempo a cada ponto de interesse não relacionado diretamente com a compra do imóvel.]  No local, o representante introduz o comprador aos imóveis de interesse e ajuda a fazer a escolha certa. Se a primeira visita não resultou numa escolha, a viagem poderá ser repetida mais tarde. Na ausência do comprador no território Português ao longo de todas as etapas existe a possibilidade de adquirir o imóvel remotamente. Para esse efeito, durante a sua estadia em Portugal, ou na Embaixada da República Portuguesa poderá executar uma Procuração em nome do seu representante legal, por exemplo um advogado independente ou um colaborador da nossa empresa, que é então enviada para um especialista em Portugal. O documento tem que ser elaborado na língua Portuguesa.

Os serviços de organização das visitas são gratuitos para os clientes da Portugality Realty & Investment. Antes de registrar a sua compra, o comprador deve obter o Número de identificação fiscal (NÚMERO CONTRIBUINTE) no órgão fiscal local (FINANÇAS) e abrir uma conta num banco português (consulte as seções seguintes para obter mais informação).

PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE NUMERO DE IDENTIFICAÇÃO FISCAL (NIF)

Para efetuar a compra de um imóvel em Portugal, o comprador deverá obter um número de contribuinte português (Número de Identificação Fiscal NIF). Para obter este número, os não residentes da União Europeia devem ter um representante fiscal que seja responsável perante as autoridades fiscais portuguesas. A equipa da Portugality Realty & Investment poderá ajudá-lo a obter o NIF português, ainda antes de chegar a Portugal. Para isso, será necessário o envio da seguinte documentação por correio eletrónico:

– Primeira página do seu passaporte

– Comprovativo de residência. Em Portugal, para comprovar a sua residência atual basta apresentar uma fatura de serviços (ex: eletricidade, gás, água ou internet) enviada em seu nome com a indicação do nome completo e da morada completa ou um documento emitido pelo seu banco em que haja indicação do seu nome e da morada completa. Este documento terá de ser emitido no máximo 2 meses antes de ser apresentado e traduzido para português ou inglês. Muitos dos bancos têm a opção de emissão de documentos em inglês, opção que permite poupar tempo e dinheiro neste processo.

– Contrato para a prestação de serviços de representação fiscal assinado. (Formulário a ser requerido ao seu agente imobiliário).

O valor deste serviço é de 180.20 euros para 1 pessoa e é de 220.40 euros para uma família composta por 2 pessoas. O preço inclui ativação do número fiscal e representação fiscal durante 1 ano. Com a preparação atempada de toda a documentação necessária, o processo de obtenção do NIF demora cerca de 24 horas.

Processo de aquisição/Documentação

O processo de compra geralmente consiste em três etapas: reserva, assinatura de acordo de intenção de compra (contrato de pré-venda) e formalização da execução de venda (Escritura Pública).

 

Reserva. Esta etapa começa quando o comprador já selecionou um ou vários imóveis e está disposto a negociar o preço e as condições de compra. Neste momento, é elaborada por escrito uma “proposta de compra”, em que é oferecido o preço de compra desejado, os termos de assinatura do contrato de venda preliminar e o contrato final, o montante de caução não reembolsável ao abrigo do contrato preliminar, bem como o pedido de reserva do imóvel para um prazo igual ao prazo de negociação de contrato e de preço final (geralmente 14 dias). Para confirmar a sua intenção de compra ao vendedor, o comprador assina a “oferta” e deixa um depósito de garantia na agência, geralmente equivalente a 500 – 5000 euros, dependendo do valor da propriedade. Este montante é reembolsável no momento de formalização de uma promessa de compra, no caso de as partes chegarem a um acordo, ou a qualquer momento, a pedido do comprador, se as partes não concordarem com as condições compra. No prazo de 14 dias a partir da data de assinatura da “oferta” o vendedor é obrigado a retirar o imóvel de todas as fontes acessíveis aos outros compradores.

Acordo de Intenção. Quando o comprador e o vendedor acordaram o preço e os termos da compra, o próximo passo é a assinatura do acordo de intenção / contrato de venda preliminar. Após uma cuidadosa análise de documentos, na ausência de dívidas e encargos no momento de assinatura é preparado o texto de contrato com a descrição do montante de garantia não reembolsável (geralmente 10-20% do valor de negócio), o método do seu pagamento, o prazo máximo para a finalização do processo de compra e venda, bem como outras condições acordadas pelas partes durante o processo de negociação. O contrato é assinado pelas partes na presença um do outro e não precisa de ser certificado pelo notário. Em caso de incumprimento dos termos acordados por culpa do comprador, o depósito de caução não é devolvido pelo vendedor. Pelo contrário, se o incumprimento do acordo resultar da falha do vendedor, o comprador tem direito de exigir a devolução do dobro do valor de caução, salvo outras condições tenham sido previstas no texto do contrato preliminar. No caso de envolvimento de fundos do banco (hipoteca) para a compra da propriedade é necessário efetuar o registo provisório da transferência de propriedade e de empréstimos hipotecários na Conservatória do Registo Predial.

Execução de acordo da compra e venda. O comprador deve notificar a agência sobre a data desejada da execução de acordo no prazo mínimo de 5 dias úteis. Uma vez comunicada a data, a agência entra em contacto com o proprietário e marca a reunião com o notário, entregando-lhe toda a documentação necessária para a validação final. Antes da assinatura do contrato é necessário pagar o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis e o Imposto de Selo (ver a seção de Impostos) e preparar um cheque bancário para o restante valor do contrato para a posterior transferência desse valor ao vendedor a seguir ao momento de compra. Se pelo menos uma das partes não é fluente em língua portuguesa, torna-se obrigatória a presença de um intérprete, que por sua vez se compromete em transmitir o conteúdo do contrato com exatidão antes da sua assinatura. No caso da propriedade se encontrar hipotecada, é igualmente necessária a presença de um representante do banco. Neste caso, o vendedor obriga-se a reembolsar na totalidade a sua dívida perante o banco na presença do comprador. Cabe ao notário verificar a ausência de todas as outras dívidas e encargos disponíveis no sistema informático garantindo desta forma ao comprador a “pureza” [opção: a disponibilidade do imóvel para venda] do imóvel. Após a assinatura do contrato de compra e venda, o notário registra o direito de propriedade no registro cadastral dentro de 15 dias.

A Escritura Pública apenas se realizará se estiverem reunidos todos os seguintes documentos:

– Comprovativos de pagamento de impostos IMT e IMI

– Documentos de Identificação de ambas as partes

– Documentos relacionados com o imóvel

I. CERTIDÃO DE TEOR – certificado que identifica o imóvel, a sua localização e o histórico de todas as ações realizadas sobre esse imóvel. A Certidão de teor é emitida pelo Conservatório do Registo Predial – órgão local que realiza o registro cadastral do imobiliário.

II. CADERNETA PREDIAL – documento que certifica o registo do imóvel no órgão fiscal. Contem a informação acerca do valor patrimonial, a descrição e o estado do imóvel bem como o nome do proprietário e o seu número de identificação fiscal (NIF). É uma espécie de passaporte do imóvel emitido pelo compartimento do órgão fiscal português.

III. CERTIFICADO ENERGÊTICO – documento obrigatório para a realização de compra-venda do imóvel, cuja emissão é baseada nos resultados da auditoria energética e que reflete a eficiência energética do mesmo.

IV. FICHA TÉCNICA DE HABITAÇÃO – Passaporte técnico do imóvel que contem a descrição, características técnicas e a planta. Existe apenas nos prédios construídos depois de 30 de Março 2004 (ou licença para a utilização dos quais foi requerida depois da data mencionada.)

V. LICENÇA DE UTILIZAÇÃO  – documento relacionado com o propósito de utilização do imóvel (habitação, construção, atividade comercial, etc). Emitido pelo órgão municipal – Câmara Municipal do Concelho.

VI. No caso da existência de um empréstimo bancário, é necessário apresentar a cópia do registo provisório no Cadastro sobre a transmissão de direitos sobre a propriedade a favor da instituição bancária. 

A preparação e a verificação de todos os documentos relacionados com o imóvel estão inteiramente a cargo dos especialistas da Portugality Realty & Investment.

A finalização do processo de compra consiste no registro da transferência de propriedade no órgão responsável pelo registo cadastral (Conservatória do Registo Predial). No caso da existência de registros preliminares (como, por exemplo, em caso de hipoteca), o estatuto preliminar é alterado para o definitivo.

ABERTURA DA CONTA BANCÁRIA

Lista de documentos necessários para abrir uma conta bancária em Portugal:

1. Passaporte

2. Número de Identificação Fiscal emitido pelo país de residência do comprador/investidor

3. Número de Contribuinte Fiscal português. É emitido pelo órgão fiscal local.

4. Comprovativo de residência. Em Portugal, qualquer fatura dos serviços (gás, agua, eletricidade e outros serviços) ou uma declaração bancária, onde esteja indicado o nome completo e a respetiva morada servem de comprovativo de residência do comprador. A data de emissão de qualquer destes documentos não deve exceder os dois meses no momento de submissão. Os documentos devem ser traduzidos para a língua inglesa ou portuguesa. Muitos dos bancos têm a opção de emissão de documentos em inglês, opção que permite poupar tempo e dinheiro neste processo.

5. Comprovativo de atividade/emprego – declaração da entidade empregadora onde esteja indicada a função desempenhada e o respetivo rendimento ou outro documento comprovativo da situação laboral, por exemplo recibo de vencimento, contrato de trabalho, cópia do registo de atividade – original.

O prazo indicativo de ativação da conta bancaria é de 24 horas após a visita ao Banco.

IMPOSTOS E GASTOS

 Ao efetuar a compra de um imóvel em Portugal o comprador deverá pagar:

1. Imposto Municipal sobre uma Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) é calculado de acordo com as tabelas indicadas em baixo. O IMT vai incidir sobre o valor constante do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, consoante o que for maior.

2. Imposto do Selo – 0,8% a incidir sobre o valor constante do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, consoante o que for maior.

3. Pagamento dos serviços de compra, venda e registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial realizados pelo notário geralmente estão a cargo do comprador, exceto os casos em que as partes acordaram o contrário. O preço dos registos é de 250 euros. A quantia relativa aos serviços do notário é calculada a partir do valor total do negócio.

Cálculo do Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) PARA RESIDENTES de Portugal Continental com a condição de se tratar de habitação própria e permanente.

 

Rendimento coletável

Taxa (%)

Parcela a abater*

Até 92.407

Mais de 92.407 até 126.403

Mais de 126.403 até 172.348

Mais de 172.348 até 287.213

Mais de 287.213 até 574.323

0

2

5

7

8

0

1.848,14

5.640,23

9.087,19

11.959,32

Superior a 574.323

 6%

 

PARA NÃO RESIDENTES. Habitação secundária, Portugal continental

 

Rendimento coletável

Taxa (%)

Parcela a abater*

Até 92.407

Mais de 92.407 até 126.403

Mais de 126.403 até 172.348

Mais de 172.348 até 287.213

Mais de 287.213 até 550.836

1

2

5

7

8

0

924,07

4.716,16

8.163,12

11.035,25

Superior a 550.836

 6%

 

Aquisição de prédios[terrenos para construçãorústicos – 5% 

Aquisição de terrenos para construção, estabelecimentos comerciais – 6,5%

*Parcela a abater é uma percentagem calculada a partir do valor total do imóvel. Por exemplo, o preço do imóvel adquirido com a finalidade de constituir uma casa de férias (ver tabela 2) é de 100.000 euros. Neste caso a taxa é igual a 2%, consequentemente o resultado será igual a 100.000 х 2% – 924,07 (Parcela a abater) = 1075,93 euros.

Impostos pagos ​​anualmente. Anualmente, os proprietários de imóveis em Portugal pagam o IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis. As taxas do imposto variam consoante a natureza e o valor cadastral da propriedade, do estado civil do proprietário e da taxa de imposto do município. O imposto sobre a propriedade, destinada à habitação própria ou às atividades comerciais, varia de 0,3% a 0,5% do valor cadastral. A taxa de imposto sobre os terrenos agrícolas é de 0,8%. Além disso, existe um imposto designado AIMI – Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis igual a 0,7% se for em imóveis com um valor cadastral superior a 600.000 euros. Aos imóveis cujo valor é superior a 1.000.000 euros aplica-se uma taxa de 1%. O imposto municipal de propriedade é pago pelo proprietário do imóvel (entidade física / jurídica) uma vez por ano, em abril – se o valor do pagamento não exceder 250 euros; em duas prestações: em abril e em novembro se o valor a ser pago encontra-se na faixa entre os 250 e 500 euros; em três prestações (abril / julho / novembro) se o valor a pagar for superior a 500 euros. A legislação tributária prevê a isenção do pagamento deste imposto em alguns casos. Para mais informações, entre em contato com nossos consultores.

OS CUSTOS RELACIONADOS COM A MANUTENÇÃO DA PROPRIEDADE

Além do imposto de propriedade municipal anual, o proprietário de um imóvel em Portugal terá que pagar os custos relacionados com o condomínio, serviços de utilidades (gás, água, eletricidade) e técnicos, dependendo do tipo de propriedade, tamanho, características, localização e intensidade de uso. Para pagar contas de serviços públicos, o proprietário deve formalizar os contratos de fornecimento de água, eletricidade e gás com os respetivos fornecedores. Se os imóveis pertencem ao mercado secundário, o proprietário terá que realizar a mudança de titularidade junto dos fornecedores. É importante estar atento às datas dos pagamentos anteriores e as leituras dos contadores para evitar o pagamento das despesas de antigos proprietários. Em média, a moradia com uma área de 250 m2 terá um custo a partir de 250 euros por mês, enquanto os serviços num apartamento de 70 m2 poderão chegar a um valor entre 70 e 150 euros mensais. É possível optar por uma modalidade de pagamentos fixos que posteriormente serão corrigidos de acordo com as leituras dos contadores.

As despesas mensais rondarão:

Eletricidade – a partir de €40;

Água/Saneamento – a partir de €15-18

Uma botija de gás – €50 (duração de 2 meses para uma família composta por 4 pessoas)

Internet/TV/telefone fixo – €25

No caso de apartamento/moradia fizer parte de um condomínio, será necessário adicionalmente considerar um montante fixo para o pagamento destes serviços. Os serviços de condomínio incluem a manutenção dos sistemas técnicos da instalação (elétrico, etc.), reparação de estradas, limpeza do interior e do território adjacente, pintura do edifício, tratamento de resíduos sólidos, limpeza das piscinas e outros serviços auxiliares (ex: transferência do correio). O valor de um apartamento em condomínio poderá rondar entre os € 300 e € 2500 por ano. Para atender às necessidades de uma moradia, poderá contactar uma empresa de gestão especializada. O custo dos seus serviços será aproximadamente entre os € 2500 a € 5000 por ano.

Se desejar, poderá acrescentar um seguro que incluía proteção contra incêndio, desastres naturais, atos maliciosos de terceiros, etc. O seguro não é obrigatório, contudo se optar por um, acrescente às suas contas entre € 70 a € 400 por ano. 

emprestimo bancÁrio / crÉdito hipotecÁrio

O empréstimo hipotecário é um dos instrumentos financeiros mais convenientes e progressivos para a aquisição de imóveis, não apenas no seu país de residência habitual, mas também no território de outros países. Em Portugal, existe uma conjuntura favorável para cidadãos estrangeiros que lhes facilita o acesso a empréstimos para aquisição de imóveis. Uma vez que, existe a necessidade de determinar a capacidade financeira e a solvência do cliente, perante o pedido de empréstimo os bancos irão verificar obrigações existentes e os pagamentos mensais, sejam eles bancários, pessoais (pensão de alimentos), hipotecas ou serviços de utilidade pública. O valor de todos os pagamentos mensais obrigatórios, incluindo hipotecas, de acordo com a legislação portuguesa não pode ser superior a 35% da sua receita mensal total, mas em alguns casos o banco reserva o direito de alterar esse número.

Todos os bancos situados em território português exigem a confirmação dos rendimentos dos clientes. Os comprovativos necessários são a declaração de rendimentos mensais e a declaração de existência de outros rendimentos (poupança, investimentos). O seguro de propriedade adquirida em hipotecas é uma condição obrigatória. O mesmo pode ser adquirido ao próprio banco como um produto separado. O seguro de vida do mutuário também é obrigatório na maioria dos casos, embora possa haver exceções.

Atualmente, os bancos portugueses concedem empréstimos para não residentes com as seguintes condições: prazo de empréstimo até que um dos mutuários atinja os 75 anos, entrada inicial mínima de 50%.

Os bancos portugueses praticam 2 tipos de taxas: variável e fixa. A taxa variável é formada por duas partes: a “base” que é o indicador da situação de mercado variável no tempo; e a “margem bancária” (spread) que é um valor constante adicionado à “base”. A taxa variável é revista com uma periodicidade (3, 6 ou 12 meses). A base é a taxa interbancária EURIBOR para o mesmo período (ou seja, a taxa de juros = EURIBOR + spread). Atualmente, a EURIBOR para 3 meses é de -0,329%, enquanto a margem bancária (spread) varia entre 1,75 e 3% (dependendo do valor do empréstimo e do banco). A segunda opção é uma taxa fixa que é acordada para todo o período da vigência do contrato. Regra geral, essa taxa tem valores superiores à taxa variável. Ao emitir um empréstimo para a compra de habitação, o banco exigirá necessariamente que seja elaborado um contrato de seguro de casa e, possivelmente, seguro de vida por um valor igual ao montante do empréstimo. Os prémios de seguro são pagos mensalmente, juntamente com o pagamento do empréstimo. Normalmente, os bancos calculam duas taxas de juros – a taxa nominal (TAN), que considera apenas os juros de uso do empréstimo e a taxa efetiva (TAE), que acumula todas as taxas, seguros e comissões adicionais. Naturalmente, esta última representa melhor o verdadeiro custo do empréstimo para o mutuário. Atualmente, os custos variam de 2% a 3% para uma taxa flutuante enquanto uma taxa fixa poderá chegar aos 5%.

Lista de documentos necessários para solicitar uma hipoteca aos bancos portugueses para não residentes

1. Declaração sobre os rendimentos emitida pelos órgãos fiscais relativa ao ano anterior ao pedido, apostilada, traduzida para o português *

2. Passaporte

3. Número de identificação do contribuinte (NIF). É adquirido no órgão fiscal local.

4. Declaração de emprego ** (indicando o cargo e salário) em inglês.

5. Comprovativo de movimentos bancários na conta – ordenado durante os últimos 6 meses.

6. Comprovativo de residência. A correspondência do banco (basta que o nome completo e o endereço estejam em inglêou, por exemplo, contas de serviços públicos traduzidas para o português (a tradução é certificada pelo consulado).

7. É aconselhável apresentar um comprovativo bancário com a indicação da disponibilidade de fundos para a entrada inicial.